菲律賓水電項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略
作者:趙志浩 黨侃 劉興原
本文通過(guò)分析菲律賓相關(guān)法律法規(guī),概括出外資企業(yè)投資菲律賓水電站項(xiàng)目的主要法律風(fēng)險(xiǎn),提出具有可操作性的對(duì)策,供投資菲律賓水電站項(xiàng)目的中國(guó)企業(yè)借鑒。
菲律賓水電項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要法律風(fēng)險(xiǎn)
一、股權(quán)架構(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)分析
(一)菲律賓關(guān)于外資比例限制的法律規(guī)定
對(duì)于電力項(xiàng)目投資,菲律賓法律對(duì)于外資占股比例明確要求不能超過(guò)40%,主要在以下幾部法律中有所體現(xiàn)。
《菲律賓共和國(guó)憲法》第十二章第二條規(guī)定:“一切公有土地、水域、礦藏、煤、石油和其他礦物油,一切潛在的能源、漁場(chǎng)、森林或樹(shù)林、野生物、動(dòng)植物和其他自然資源,都屬于國(guó)家所有。..國(guó)家可直接進(jìn)行這類活動(dòng),或同菲律賓公民或其資本60%以上為菲律賓公民所有的公司或組織簽定合作生產(chǎn)、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)或生產(chǎn)分成協(xié)議。這種協(xié)議的期限不得超過(guò)25年,如根據(jù)法律規(guī)定的條件延長(zhǎng)協(xié)議期限,也不得超過(guò)25年..”
《菲律賓1991年外國(guó)投資法》第一條“定義”中,對(duì)外資投資限制清單第Q款中規(guī)定:“外資投資限制清單是指規(guī)定的一些經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域,限制外國(guó)資本或外國(guó)公司持有最多不能超過(guò)40%所有權(quán)?!?/span>
《關(guān)于發(fā)布第十版外資投資限制清單》的總統(tǒng)令清單A規(guī)定“外資占有最高不超過(guò)40%的股權(quán)”項(xiàng)下規(guī)定:“第17條,勘探、開(kāi)發(fā)和利用自然資源;第18條,擁有私人土地;第19條,運(yùn)營(yíng)公用設(shè)施(根據(jù)注釋,公共設(shè)施不包含電廠)”。
可見(jiàn),菲律賓的法律明確規(guī)定,對(duì)于開(kāi)發(fā)自然資源類項(xiàng)目,外國(guó)公司占股比例都不能超過(guò)40%,包括火電(坑口電站除外)、水電、風(fēng)電、太陽(yáng)能、地?zé)峒捌渌问降碾娏?xiàng)目。
(二)外國(guó)企業(yè)開(kāi)發(fā)水電項(xiàng)目使用的股權(quán)架構(gòu)模式
根據(jù)筆者了解,目前大部分外國(guó)企業(yè)都通過(guò)菲律賓人代持或多層架構(gòu)稀釋菲方股份的方式,達(dá)到實(shí)際控股的目的,通常的做法有兩種(見(jiàn)下頁(yè)圖1和圖2)。
根據(jù)菲律賓《反傀儡法》第一條規(guī)定:“憲法或法律賦予菲律賓或特定公民身份行使或享有的權(quán)利、專營(yíng)權(quán)或特權(quán),菲律賓或任何其他國(guó)家的公民允許將其姓名或國(guó)籍用于規(guī)避該規(guī)定的目的,任何從中獲利的外國(guó)人,將被處以5年以上15年以下有期徒刑,并處以不低于其價(jià)值的罰款,但在任何情況下均不得少于5000比索?!?/span>
并且,菲律賓遵循判例法原則,2014年菲律賓最高法院受理了那拉鎳礦開(kāi)發(fā)公司訴萊德蒙礦業(yè)公司一案,并出具司法意見(jiàn)書(shū),其中對(duì)那拉鎳礦開(kāi)發(fā)公司通過(guò)多層架構(gòu)稀釋菲方股份的做法給予了否定,對(duì)那拉鎳礦開(kāi)發(fā)公司的當(dāng)?shù)毓旧矸莶挥璩姓J(rèn),最終那拉鎳礦公司將外資股份轉(zhuǎn)讓給菲律賓當(dāng)?shù)毓竞?,才?duì)其當(dāng)?shù)毓旧矸萦枰源_認(rèn)。
因此,以上兩種方式都是違反菲律賓法律的,中國(guó)投資企業(yè)應(yīng)避免使用。
二、開(kāi)發(fā)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)分析
(一)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段法律風(fēng)險(xiǎn)分析
菲律賓水電項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程較為復(fù)雜,根據(jù)《電力工業(yè)改革法》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程可以分為成立項(xiàng)目公司、預(yù)開(kāi)發(fā)、融資建設(shè)、試運(yùn)行和商業(yè)投產(chǎn)五個(gè)階段,從前到后也顯示出遞進(jìn)關(guān)系,現(xiàn)將各階段說(shuō)明如下。
1.在成立項(xiàng)目公司階段,主要是要完成項(xiàng)目公司的注冊(cè)并與菲律賓能源部簽訂水電服務(wù)合同后自動(dòng)進(jìn)入預(yù)開(kāi)發(fā)階段,并且在水電服務(wù)合同中,對(duì)于其他開(kāi)發(fā)階段都有時(shí)間要求,如無(wú)法在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成各階段要求,則水電服務(wù)合同就有被撤銷的風(fēng)險(xiǎn),開(kāi)發(fā)商也會(huì)因此喪失開(kāi)發(fā)權(quán)。
2.簽訂水電服務(wù)合同后,項(xiàng)目便進(jìn)入預(yù)開(kāi)發(fā)階段,開(kāi)發(fā)商一般有3年至5年(根據(jù)具體項(xiàng)目的水電服務(wù)合同規(guī)定)的時(shí)間完成該階段的許可及其他技術(shù)工作。預(yù)開(kāi)發(fā)階段的許可,尤其是商業(yè)性確認(rèn)證書(shū)的獲取直接關(guān)系著項(xiàng)目是否成行,與第三階段的融資和EPC建設(shè)也直接相關(guān)。
3.在預(yù)開(kāi)發(fā)如期順利完成之后,項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段。在購(gòu)電協(xié)議成功鎖定的情況下,項(xiàng)目融資往往可以得到最大保障。同時(shí),開(kāi)發(fā)商開(kāi)始著重協(xié)商并確定項(xiàng)目的建設(shè)成本,并指派承包商/供應(yīng)商以如期交付項(xiàng)目為目標(biāo)開(kāi)始項(xiàng)目建設(shè)。
4.試運(yùn)行及商業(yè)投產(chǎn)。根據(jù)菲律賓電力監(jiān)管委員會(huì)2014年第16號(hào)“關(guān)于采用《2014年修訂版符合性證書(shū)頒發(fā)給發(fā)電企業(yè)/設(shè)施》的決議”規(guī)定,所有電站和自發(fā)用電設(shè)施(除居民、醫(yī)院、學(xué)校等自發(fā)用電設(shè)施以外)在未獲得符合性證書(shū)之前,不允許從事電力生產(chǎn)活動(dòng)”。因此,新建發(fā)電站計(jì)劃試運(yùn)行前至少提前3個(gè)月應(yīng)向電力監(jiān)管委員會(huì)遞交符合性證書(shū)申請(qǐng),否則將無(wú)法進(jìn)行商業(yè)投產(chǎn)。
(二)開(kāi)發(fā)權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)
1.跳躍式取得開(kāi)發(fā)權(quán)文件
由于開(kāi)發(fā)權(quán)文件主管單位不同,各個(gè)開(kāi)發(fā)權(quán)文件的申請(qǐng)難度差異較大,并且開(kāi)發(fā)權(quán)文件申請(qǐng)也基于項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)發(fā)進(jìn)展,因此,開(kāi)發(fā)商并不會(huì)完全按照流程的先后順序來(lái)申請(qǐng),導(dǎo)致項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)狀態(tài)不清晰。比如開(kāi)發(fā)商未完成項(xiàng)目前期技術(shù)工作,跳躍式取得一些不需要技術(shù)工作作為依據(jù)的開(kāi)發(fā)權(quán)文件,如由于業(yè)主未完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、環(huán)評(píng)報(bào)告或項(xiàng)目接入報(bào)告,開(kāi)發(fā)商可能只完成項(xiàng)目公司注冊(cè)、當(dāng)?shù)卣S可等,缺乏水電服務(wù)合同、環(huán)保符合政府或輸電線路接入及路徑許可等;或者開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目取得部分簡(jiǎn)易開(kāi)發(fā)權(quán)文件,但缺少一些主要開(kāi)發(fā)權(quán)文件。比如開(kāi)發(fā)商已完成成立項(xiàng)目公司、預(yù)開(kāi)階段絕大部分工作,正在商談購(gòu)電協(xié)議,卻沒(méi)有取得國(guó)家土著居民權(quán)益保護(hù)委員會(huì)頒發(fā)的事先知情同意書(shū)和先決條件符合證明,那么項(xiàng)目也無(wú)法進(jìn)入融資建設(shè)階段。
2.開(kāi)發(fā)權(quán)隸屬不同主體
水電站項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng),一些開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中就尋找投資方介入,雙方可能會(huì)產(chǎn)生一些交易,或者投資方為確保自身利益,要求開(kāi)發(fā)商把部分開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)入投資方名下,這時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)權(quán)文件隸屬于不同主體的情況。對(duì)于后來(lái)的投資方來(lái)說(shuō),這也是風(fēng)險(xiǎn)之一。
3.購(gòu)電協(xié)議法律風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)菲律賓能源部2018年頒布的02-0003號(hào)《關(guān)于配電方為其壟斷市場(chǎng)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性選擇程序簽訂購(gòu)電協(xié)議的政策規(guī)定》,所有的購(gòu)電協(xié)議在簽訂前必須進(jìn)行由配電方主導(dǎo)的“競(jìng)爭(zhēng)性選擇程序”,通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性選擇程序簽訂的購(gòu)電協(xié)議方可得到能源部和能源監(jiān)管委員會(huì)的認(rèn)可。購(gòu)電協(xié)議如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性選擇程序,那么開(kāi)發(fā)商即使與配電方簽署了購(gòu)電協(xié)議,也無(wú)法經(jīng)過(guò)能源部和能源監(jiān)管委員會(huì)的批準(zhǔn),購(gòu)電協(xié)議也是無(wú)效的。
(三)土地風(fēng)險(xiǎn)分析
1.菲律賓土地政策概述
菲律賓實(shí)行土地私有制,土地主管部門(mén)是環(huán)境與自然資源部、土地管理局。還有其他部門(mén),如房產(chǎn)與城市發(fā)展協(xié)調(diào)委員會(huì)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展署等,直接或間接地控制土地的使用,甚至法院都有權(quán)利頒發(fā)土地所有權(quán)證明。
根據(jù)《菲律賓共和國(guó)憲法》規(guī)定,外國(guó)自然人或法人不得在菲律賓購(gòu)買(mǎi)土地,如果外國(guó)投資方愿意購(gòu)買(mǎi)土地,仍然必須注冊(cè)成立菲律賓公司(菲方占股60%及以上)。
《投資者租賃法案》(7652號(hào)共和國(guó)法案)允許外國(guó)投資者在菲律賓境內(nèi)承租商業(yè)用地。根據(jù)該法案的規(guī)定,任何向菲律賓注資的外國(guó)投資者均可承租私人用地,但前提是遵守菲律賓法律及以下規(guī)定:①首次租賃合同的租期為50年,只可續(xù)租一次,續(xù)租期限為25年;②租賃區(qū)域僅可用于投資;③租賃合同需遵守《綜合土地改革法》和《地方政府法典》。
2.土地確權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)
菲律賓從20世紀(jì)50年代開(kāi)始土地改革,并分別在1955年頒布了《土地改革法》、1963年頒布了《農(nóng)業(yè)土地改革法》、1988年頒布了《綜合土地改革法》,總體來(lái)說(shuō),改革效果并不顯著,“政府缺乏對(duì)土地市場(chǎng)的管理,錯(cuò)綜復(fù)雜的土地所有制導(dǎo)致土地分配不清晰”, “土地所有權(quán)二次分配中引入法律裁定,司法審判耗時(shí)長(zhǎng),問(wèn)題懸而未決”。
因此,中國(guó)投資公司對(duì)水電站項(xiàng)目的土地租賃,首先面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)是土地確權(quán),即要核實(shí)土地業(yè)主是否對(duì)土地?fù)碛兴袡?quán)、使用權(quán)或者租賃權(quán)利,確保土地所有者有權(quán)出租土地。
3.土地轉(zhuǎn)換法律風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)《綜合土地改革法》第65條的規(guī)定:“自授予之日起五(5)年后,如果該土地在農(nóng)業(yè)上不再具有經(jīng)濟(jì)上的可行性和健全性,或者該地區(qū)已經(jīng)城市化,并且該土地在住宅、商業(yè)或工業(yè)用途上將具有更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值,農(nóng)業(yè)部在收到受益人或土地所有者的申請(qǐng)后,通知受影響方,并在遵守現(xiàn)行法律的前提下,可以授權(quán)對(duì)土地進(jìn)行重新分類或轉(zhuǎn)換及其處置,但前提是受益人應(yīng)已履行其全部義務(wù)?!?/span>
2010年菲律賓房地產(chǎn)和建筑商協(xié)會(huì)訴土地改革秘書(shū)案中,根據(jù)最高院的判決,在《綜合土地改革法》頒布之后,農(nóng)業(yè)用地不再允許用作其他用途,除非辦理土地轉(zhuǎn)換。
因此,投資方無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)還是租賃土地,只要是農(nóng)業(yè)用地就必須經(jīng)過(guò)土地轉(zhuǎn)換的過(guò)程,獲取土地轉(zhuǎn)換許可。
土地轉(zhuǎn)換許可的審批流程較為復(fù)雜,詳見(jiàn)下頁(yè)表格。
相關(guān)應(yīng)對(duì)措施
一、股權(quán)架構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施
(一)外資合法控股架構(gòu)
菲律賓法律對(duì)于限制外資控股的具體規(guī)定,即《關(guān)于發(fā)布第十版外資投資限制清單》的總統(tǒng)令清單A規(guī)定“第17條,勘探、開(kāi)發(fā)和利用自然資源;第18條,擁有私人土地;第19條,運(yùn)營(yíng)公用設(shè)施(根據(jù)注釋,公共設(shè)施不包含電廠)”,其中第18條外國(guó)投資方可通過(guò)租賃的方式獲取土地,而且外國(guó)投資方可以運(yùn)營(yíng)電廠,因此,只需要規(guī)避第17條即可。
根據(jù)菲律賓已有案例,外國(guó)投資方可以通過(guò)拆分項(xiàng)目公司,分別控制自然資源和運(yùn)營(yíng)電廠來(lái)實(shí)現(xiàn)控股,模式見(jiàn)圖3。
如使用該架構(gòu)模式,中國(guó)投資企業(yè)仍應(yīng)尋找可靠的當(dāng)?shù)睾献鞣?,理清A公司與B公司的關(guān)系,最好以協(xié)議的方式做好約定,避免內(nèi)訌。
(二)嚴(yán)格遵守菲律賓法律
部分外國(guó)投資方希望當(dāng)?shù)睾献鞣匠蔀榭埽约耗芡耆瓶毓?,根?jù)菲律賓法律規(guī)定及相關(guān)判例,這是不合法的。根據(jù)筆者了解,部分當(dāng)?shù)芈蓭熓聞?wù)所給出的股權(quán)架構(gòu)設(shè)計(jì),都是本文圖1和圖2所示架構(gòu)的變形,這兩種方式都是違法的,建議中國(guó)投資方不要采納。
如果中國(guó)投資企業(yè)必須絕對(duì)控股,也不愿與當(dāng)?shù)睾献鞣胶献?,建議放棄菲律賓市場(chǎng),在其他國(guó)家尋找投資機(jī)會(huì)。
二、開(kāi)發(fā)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施
(一)重視法律盡職調(diào)查
開(kāi)發(fā)權(quán)文件雖然復(fù)雜,但菲律賓當(dāng)?shù)赜薪?jīng)驗(yàn)的律師一般都能發(fā)現(xiàn)其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。如果中國(guó)企業(yè)計(jì)劃以并購(gòu)的形式投資菲律賓水電項(xiàng)目,一定要重視前期法律盡職調(diào)查工作,切不可聽(tīng)當(dāng)?shù)睾献鞣揭幻嬷o,將來(lái)悔之晚矣。菲律賓當(dāng)?shù)芈蓭熓聞?wù)所水平參差不齊,盡調(diào)費(fèi)用從幾千到幾十萬(wàn)美金不等,建議中國(guó)企業(yè)委托有水電行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的律師事務(wù)所進(jìn)行盡職調(diào)查工作,切莫貪圖便宜,將來(lái)得不償失。
為方便中國(guó)企業(yè)甄別開(kāi)發(fā)權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn),筆者根據(jù)研究及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),現(xiàn)將重要的開(kāi)發(fā)權(quán)文件及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)羅列如下,投資方可在前期自行開(kāi)展盡職調(diào)查,初判相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
1.成立項(xiàng)目公司的階段,應(yīng)重點(diǎn)檢查開(kāi)發(fā)商公司注冊(cè)文件的公司章程及細(xì)則等,判斷項(xiàng)目是否有股權(quán)糾紛;要閱讀水電服務(wù)合同條款,對(duì)照項(xiàng)目本身開(kāi)發(fā)進(jìn)度是否按照水電服務(wù)合同推進(jìn)等。
2.預(yù)開(kāi)發(fā)階段的開(kāi)發(fā)權(quán)文件都比較重要,投資方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)重點(diǎn)查驗(yàn)相關(guān)開(kāi)發(fā)權(quán)文件的真實(shí)有效性及所屬公司。如項(xiàng)目所在流域的原住民較多,那么應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注國(guó)家土著居民權(quán)益保護(hù)委員會(huì)頒發(fā)的事先知情同意書(shū)及先決條件符合證明;如開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押過(guò)水權(quán),應(yīng)重點(diǎn)查驗(yàn)水權(quán)的所有權(quán)等。
3.如項(xiàng)目已進(jìn)入融資階段,則應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注購(gòu)電協(xié)議風(fēng)險(xiǎn),是否已通過(guò)菲律賓能源監(jiān)管委員會(huì)和國(guó)家能源部認(rèn)可,及購(gòu)電協(xié)議能否進(jìn)行項(xiàng)目融資(銀行對(duì)購(gòu)電協(xié)議內(nèi)容、購(gòu)電方資質(zhì)等都有要求)等。
總之,如果水電項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng),開(kāi)發(fā)權(quán)都會(huì)有一些問(wèn)題,中國(guó)企業(yè)如果選擇以并購(gòu)的形式投資,那么對(duì)開(kāi)發(fā)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)高度重視,注入資金前做好風(fēng)險(xiǎn)把控。
(二)綠地合作開(kāi)發(fā)水電項(xiàng)目
以并購(gòu)的形式開(kāi)發(fā)水電項(xiàng)目具有速度快、開(kāi)發(fā)周期短等優(yōu)勢(shì),但開(kāi)發(fā)周期愈長(zhǎng),開(kāi)發(fā)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)越大。為徹底規(guī)避開(kāi)發(fā)權(quán)風(fēng)險(xiǎn),挪威、美國(guó)、日本、韓國(guó)等國(guó)企業(yè)一般選擇較好水電項(xiàng)目資源點(diǎn),與當(dāng)?shù)睾献鞣竭M(jìn)行綠地開(kāi)發(fā),由當(dāng)?shù)毓矩?fù)責(zé)許可辦理、當(dāng)?shù)厥聞?wù)聯(lián)絡(luò),外國(guó)投資方負(fù)責(zé)前期籌集資金和技術(shù)工作,這樣從一開(kāi)始就可規(guī)避開(kāi)發(fā)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。
目前,中國(guó)和泰國(guó)等國(guó)投資方也開(kāi)始與當(dāng)?shù)睾献鞣骄G地開(kāi)發(fā)新能源項(xiàng)目,這些經(jīng)驗(yàn)都值得中國(guó)企業(yè)運(yùn)用到水電項(xiàng)目領(lǐng)域。
同時(shí),應(yīng)該看到綠地開(kāi)發(fā)水電項(xiàng)目有周期長(zhǎng)、推進(jìn)慢、風(fēng)險(xiǎn)較高等特點(diǎn),中國(guó)企業(yè)應(yīng)做好以下應(yīng)對(duì)措施。
1.慎重選擇當(dāng)?shù)睾献鞣剑捶沙绦驀?yán)格簽署合作協(xié)議,明確工作分工、做好股權(quán)分配及項(xiàng)目公司注冊(cè)工作。
2.委托有較高資質(zhì)的水電設(shè)計(jì)院進(jìn)行項(xiàng)目選址、規(guī)劃及可行性研究設(shè)計(jì),避免項(xiàng)目出現(xiàn)可行性風(fēng)險(xiǎn)。
3.與當(dāng)?shù)睾献鞣竭M(jìn)行周密安排的開(kāi)發(fā)權(quán)許可文件申請(qǐng)工作,完成項(xiàng)目公司注冊(cè)及水電服務(wù)合同簽署后,只要沒(méi)有沖突,開(kāi)發(fā)權(quán)許可申請(qǐng)與技術(shù)工作同步進(jìn)行,不同的開(kāi)發(fā)權(quán)許可申請(qǐng)也可以同步進(jìn)行,縮短開(kāi)發(fā)周期。
三、土地法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施
(一)明確項(xiàng)目土地范圍及所有權(quán)人
經(jīng)過(guò)前述分析可知,菲律賓土地改革歷史較長(zhǎng),很多土地經(jīng)過(guò)多次流轉(zhuǎn),中國(guó)投資企業(yè)無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)還是租賃土地,必須明確項(xiàng)目土地真實(shí)的所有權(quán)人,否則一切購(gòu)買(mǎi)和租賃行為都不合法。
現(xiàn)列舉一案例,簡(jiǎn)要總結(jié)相關(guān)應(yīng)對(duì)措施。筆者曾參與某中國(guó)企業(yè)并購(gòu)菲律賓棉蘭老島某水電項(xiàng)目的合作談判,該中國(guó)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了盡職調(diào)查,發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目業(yè)主雖然已與土地所有人簽訂了租賃合同,但仍然無(wú)法確定所有人是否真實(shí)擁有該土地,具體有以下表現(xiàn)。
1.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中描述的土地范圍與水電服務(wù)合同中的描述不符,不能相互核實(shí)。
2.項(xiàng)目業(yè)主未提供所有項(xiàng)目土地所有權(quán)證書(shū)。
3.租賃合同所附的部分土地所有權(quán)證書(shū)與稅務(wù)申報(bào)單,未提供先前的所有權(quán)證書(shū)和稅務(wù)申報(bào)單作為鏈條基礎(chǔ),因此,無(wú)法確認(rèn)土地所有權(quán)的時(shí)效性。
4.未提供租賃合同付款證明,無(wú)法確認(rèn)租賃合同的有效性。
通過(guò)該案例,我們可以了解到核實(shí)土地所有權(quán)需要的證明文件,尤其是并購(gòu)項(xiàng)目,中國(guó)企業(yè)在委托律師事務(wù)所進(jìn)行盡職調(diào)查前,可先自行核查相關(guān)文件,初步核實(shí)土地所有權(quán)。
(二)土地轉(zhuǎn)換法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施
根據(jù)2002年菲律賓農(nóng)業(yè)部頒布2002第1號(hào)行政令第4條規(guī)定,以下類型土地不能進(jìn)行轉(zhuǎn)換:國(guó)家綜合保護(hù)區(qū)域系統(tǒng)規(guī)定的禁區(qū)土地;所有農(nóng)業(yè)部、國(guó)家灌溉局規(guī)劃的灌溉農(nóng)業(yè)區(qū)土地;所有已被灌溉項(xiàng)目覆蓋農(nóng)業(yè)區(qū)土地;所有已配備灌溉設(shè)施的農(nóng)業(yè)區(qū)土地。
對(duì)于綠地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,中國(guó)企業(yè)在前期規(guī)劃階段就應(yīng)做好選址,避免以上類型土地被納入項(xiàng)目用地范圍。
而對(duì)于并購(gòu)項(xiàng)目,如原項(xiàng)目業(yè)主已取得土地轉(zhuǎn)換許可,除了核實(shí)許可文件之外,應(yīng)到農(nóng)業(yè)部進(jìn)一步調(diào)查許可真實(shí)有效性并對(duì)照上述申請(qǐng)流程查驗(yàn)其是否符合程序,遞交文件是否齊全等。
本文列舉的股權(quán)架構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)權(quán)法律風(fēng)險(xiǎn)、土地法律風(fēng)險(xiǎn)等僅是筆者研究菲律賓相關(guān)法律法規(guī)并結(jié)合工作經(jīng)驗(yàn)總結(jié),并不能囊括所有法律風(fēng)險(xiǎn),另外如技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)等也應(yīng)引起中國(guó)企業(yè)高度重視。
(黨侃單位:中國(guó)電建集團(tuán)西北院勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院有限公司;劉興原單位:中國(guó)水利水電第七工程局有限公司;趙志浩單位:中國(guó)電建集團(tuán)國(guó)際工程有限公司)